• 这就是全国买房最难的城市,没有之一!
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2021-10-07  /  浏览:566 次  /  

功夫财经  作者:杨一星,城市调研专家

最近的深圳楼市,像深圳28°的天气一样,异常焦灼,让人十分难受。


深圳万众瞩目的光明科学城网红盘,宏发万悦山终于公布了摇号入围名单。


凭着严格的积分细则:深户、无房、社保、未成年子女,最低入围积分72.3分。入围1070组客户,抢367套88-89㎡,112-119㎡平层。


消息一出,给本就沸腾的深圳楼市,又投入了深水炸弹。波及之广,影响之大,让深圳打新人,变得更加焦虑。


如今深圳楼市调控,只有更狠,没有最狠!


1


深圳买房,更难了


宏发的资料审核,堪称深圳史上最严。


我看到五花八门资料不通过的理由有:


1. 疑似代持


2. 有小产权房交易


3. 不能说明首付来源,首付不是提前半年入账


4. 代发工资+奖金的收入不能覆盖2倍月供


5. 收入与社保个税不能互证,社保缴存基数低


6. 纯租金收入不符条件,必须是代发工资


7. 银行流水借还记录较多(疑似民间借贷)


8. 征信查询次过多,一个月超过3次


9. 征信显示近期发放过经营贷


10. 首付来源于父母,但未能提供父母的收入证明


11. 不能提供与参保证明一致的社保明细清单(不包含补缴)


12. 一次性付款的不能提供有效资产证明(首付款至少在账户上存在3个月,包含银行活期、理财余额、股票余额、保险余额)


.......


要满足以上的资料,需要非常漂亮的流水和社保记录,而且还要求首付来源清晰,半年已入账到个人账户。


还要求收入与社保个税互证,而且收入只认代发工资,不认租金。估计符合条件的只有外企和公务员、事业单位、国企。


可是体制内的人也没有这么高的工资啊。毕竟宏发的月供要求,至少得开到4-6万的收入,才不会被银行拒掉。


父母作为担保的,需提供父母半年征信流水、收入证明,这切断了多方筹措资金的可能性,而且要求父母的资质也要足够优秀。哪怕你是收回欠款,这种大额流入都必须说明是合法所得。


对于普通人来说,即使在买房前就已做了充分准备,要过这样的资料审核,还是相当困难。


哪怕你来自腾讯华为字节大疆等大厂,年薪百万,是深圳的天之骄子,如果因为夫妻双方没有达到人均10年社保,不好意思,依然没资格入围摇号。


这就是现在的深圳,就算是优秀人才,都要被超长社保按在地上摩擦。


不过深圳人口的基数还是大,就算是如此严格的资料审核,依然有不少人符合,最终宏发的入围分数刷到72.3分。


2


误伤刚需很严重


看完上面这些数据,真的感慨深圳人买房的不容易,首付+流水+深户+社保+孩子,每个环节都要很优质,不能出错。


准备钱只是这个关口的必要条件,还需要多年的深户+社保,才能在竞争激烈的抢房混战中突围出来。


就算你顺利过了资料审核和积分入围,还需要非常好的运气摇到前面的号,才能选到房。


老实说,现在的深圳楼市,真的误伤刚需太严重了。


刚需拿着钱,奉上高首付+高流水+超长社保,都在深圳买不到房。


现在刚需被逼到死角了,新房摇号摇不上,二手房又是指导价卡着,至少要付出七八成首付,再加上高额税费,没有什么好选择,实在是进退两难。


最后,深圳的房子就是卖给来深多年,又付得起高首付或者直接全款的富人,打新再与普通人无关。


深圳用钱自动筛选了能留下来的人。


掏空6个钱包,费尽心机都上不了深圳的车,很多刚需陪跑到现在,已经精疲力尽,跑不动了。


3


高度内卷下,刚需很无奈


只有沉浸在深圳楼市的人,才知道现在的市场有多焦灼。


去年的“三道红线”限制了开发商的融资规模,激进扩张不再;今年初的“两道红线”,又是严控房贷,提高了购房者首付。调控的逻辑变成了让开发商、购房者没钱,这样的做法看似有效,但副作用也很明显。


1)深圳打新,已严重内卷化


每年就供应4万套新房存量,短时间也无土地来做多新房,便有了非理性竞争。


因为有一二手房倒挂,大家看到利益诱惑一哄而上,一有新盘就全城轰动,中签率一再降低。


由于抢房火热,刺激官方再出调控政策。结果搞得审资料更严,新盘更难买。


在这样的内卷内耗中,所有人能争夺的空间和利益越来越小。


这一定程度上,也是在消耗深圳的活力。只有夫妻双方都是10年以上的深圳社保,才能挤进深圳新房的缝隙,这真是吓退无数购房者。


年轻人看不到买房希望,就不愿意来深圳,即使来了,也许哪天也会被房价内卷吓跑。


2)踏空成本越来越高


光明金融街有房无房都一起摇号、华润城润玺严查代持,减少经营贷资金违规流入楼市、沙井海岸城首创社保积分,让新深圳人在超长社保的土著面前毫无招架之力。


现在宏发万悦山更是将要求细化到深户、社保、孩子,很多人连资料审核都过不了。


政策不断更新,层层加码,每次出新规则又不公布审核标准,房贷审核越来越严格。


深圳楼市,只有更狠,没有最狠!


刚需攒了多年的首付,却迟迟上不了车,一步步看着自己踏空,被动承受这种摇号混战的踏空成本。


更严重的是,由于房贷收紧,开发商会越来越倾向于全款客户。首付有限的人,能买到房的机率越来越小。


最可怕的就是这些人明明看着新盘摇号政策越来越紧,二手房接连刷出新高,却只能空仓。


这,就是现在深圳刚需的无奈。


4


购房建议


这一刻,对于深圳的购房者,没有太多好选择,只能是结合自己需求去权衡。


对于刚需来说,如果选择继续打新,就要想办法多筹首付,提高自己的预算总价。


像宏发这种400-700万的刚需盘,资料审核和摇中概率都很低,但总价预算上到1000万以上,竞争就不会这么激烈。


如果你已经打新陪跑得精疲力尽,实在不想一再踏空,那就把心一横,果断买入二手房吧。


至少你是可以买到房子的,至少房贷审核不会如此严格,你还有一定的选择权。二手房的地段,比郊区新盘要好,得房率更高,学区和商业配套也更成熟。


如果你是投资客,我建议你就不要死磕深圳了,持有成本和房票门槛都太高了,已经不是投资的优质标的了。


可以考虑走出深圳,去大湾区行情节点城市,如正在上涨的佛山、即将上涨的珠海,或者是强二线城市。由于北上广深的房票和房贷双重收紧,二线城市已经提前启动,比如杭州、苏州、南京、合肥、武汉、郑州、成都、重庆......


但买二线城市一定要买核心板块,如杭州钱江世纪城未来科技城、苏州园区、南京河西&江北新区、合肥政务区滨湖新区、武汉光谷中心城光谷东、郑州郑东新区、成都高新区、重庆两滨一嘴。


深圳楼市,只有更狠,没有最狠!最终还是用钱来筛选人。


千言万语,想在深圳严重内卷的楼市夹缝中生存,唯一正途就是——多搞钱!


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