• 当下楼市,睁大眼睛都可能亏钱 炒房客再难入场
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2021-01-31  /  浏览:2958 次  /  

来源:子木聊房   

文/子木


1


调控潮


1月29日晚,上海银保监会连夜发文,再次加紧调控,力压楼市。


“住房不封顶,银行不予个人放贷”。


这次上海为了稳住房价,开始对开发商下手了。


过去开发商拿到地,随便盖几层就可以卖期房,把香港老师傅传来的预售游戏玩得精溜。


开发商资金成本低,项目周转速度快,在楼市行情好的时候,对房价有推波助澜的作用。


但此政策强调后,一来拖慢了开发商的回款进度,二来降低了买房人涌入楼市的速度。


一石二鸟,“冰疗”降温。


其实上面这些都是理想状态,现实呢,我有几点担忧:


1、开发商回款进度拖慢,为了降低资金成本,会不会加快盖楼速度,从而搞出一批残次品。


2、楼市没有封顶,不给贷款,也就是说可以全款买房。现在上海房子本来不多,全款优先后,刚需是不是只能躲在角落里哭。


3、已封顶的新房变得稀缺,房价肯定会上涨,而且人们买不了新房,都会涌去买二手房,二手房价会不会继续上涨。


其实上海想打压房价,并不难,直接上调利率就好了,比如二套房贷利率直接调到8%,三套调到10%。


人们撬不动杠杆,自然火焰就下去了。


同时在供应端,学着三好学生长沙,增强供应,再强的需求都得乖乖呆在砧板上。


2


底层逻辑


现在来看,纵使如何调控,上海房价已经涨了一截了,而且是实打实地涨,回调可能性不大。


这段时间还要警惕跟上海有同样“基因”的城市。


也就是“房价回调在三年以上,市场供应中性或短缺”的城市。


事实上,这些城市已经开始悄悄启动了。


贝壳研究院统计数据显示,2021年1月,18个重点城市链家二手房实际成交量环比增长约23%。


这个数字不小,要知道,在过去,1月份都是传统淡季,天寒地冻没人买房。


其中一线城市交易量增长超过20%,深圳、北京交易量增长非常快。


可以确定的是,四大一线城市,2021年的行情都不会弱,这里面深圳已经涨过一轮了,上海正在打压阶段,广州在暗涨,北京在蓄势。


从二手房价格指数上看,上海1月份增长第一名,合肥比较猛,排名第二,然后是深圳、广州、长沙、成都、西安等。


1月成交量上涨和房价上涨的城市,都要关注,这段时间我会出文章挨个分析。


当然一些涨势较猛的城市,已经引起中央注意了。


比如杭州加强限购限售、合肥围堵假结婚、上海严查假结婚+上调增值税免征年限,广州、深圳、北京等城市轮流打补丁稳行情。


整体信贷环境也在收紧,在银行“两道红线”的威慑下,这段时间多家银行对买房人群进行严格审核、上调利率,限贷甚至停贷。


中央扛着房住不炒大旗,对楼市围追堵截,真是此一时彼一时。


但我想告诉大家的是:是否能控住房价,还要看这个城市「刚需购买力」。


比如上海,调控刹车已经踩到底了,但近一年资金充裕,刚需争相涌入买房,供应短缺,房价肯定是要往上走的。


这时候,调控很难有效果,只能从边缘角度继续限制炒作需求。


但如果是挠痒痒式加码,反而会刺激房价越走越高。


这将会成为很多城市接下来面临的问题。


3


一点建议


对于年底成交量翘尾的城市,如果有刚需购房计划,这段时间就要去看房了,争取年后上早班车。


因为接下来,加码调控会是全国主流趋势,房贷利率和交易税费一定是向上走的。


这意味着,无论刚需还是投资,购房成本只能越来越高。


如果成交量没有翘尾,比如1月份,廊坊、大连、烟台等城市二手房成交量环比下降,且降幅在20%以上。


这些城市不用着急,明年遇到小阳春房价上涨的概率很小。


有人问我,如果城市遭遇调控了怎么办?


这时候要看调控的尺度,我国楼市从2017年开始调控,每年数百次。


其实在2020年,诸多城市就已经进入了“政策底”,现阶段也不可能出现类似于限购限贷的“大调控”。


如果遭遇小调控,可以等一个月,观察一下下个月的成交量,如果依然向上走,还是要抓紧上车,因为有人在告诉你:


房价进入了越调越涨周期。


4


睁眼亏钱


最后再讲一下宏观面。


因为这段时间,市场上风声嘈杂,一些朋友问我2021年楼市的整体走势。


主要源于前几天央行货币政策委员会委员马骏的“喊话”。


他认为A股,深圳、上海等地的楼市,都出现了泡沫。


与此同时,楼市调控加码,A股大跌。


有媒体借此大做文章,说股市楼市都不行了……


这种人不是傻就是坏。


一直以来,我国就是两大资金蓄水池,楼市和股市。


去年疫情大年,央行放水,这部分水总得有出处,现在楼市明确禁止,股市也要禁止。


那只能跑到消费市场,涨通胀指数。


而且国外各个国家疯狂放水,对我国造成了输入性通胀。


这么一来一去,物价就上来了,结果影响的还是老百姓的民生问题,近期大家应该都能感觉到物价在上涨。


这违背了国内大循环的战略意图。


所以,这两个蓄水池还是要适当打开的。


我认为股市的可能性要大一些,主要有利于实体经济的发展,不过监管部门会严加看管,否则还会变成“中产人群和机构厮杀,顺便带走散户”的局面。


楼市不可能成为蓄水池,但一二线城市会辅助股市吸收资金,所以2021年,全国楼市普涨的概率为0,局部涨的可能性很大。


这种情况下,分化趋势会越来越明显。


一二线分化,三四线分化,地段分化,概念分化,即使在一线城市内部二手房价格也要分化。


比如1月份北京和深圳二手房价格是温和上涨的,但是北京房山及顺义、深圳的盐田等城区价格又是下跌的。


2021年买房别说闭着眼睛赚钱了,睁大眼睛都要亏钱,大家心里一定要明白这一点。


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