• 环北京一哥房价跌40%,有中介转行摆摊卖菜
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-10-07  /  浏览:1562 次  /  

来源:证券时报

没有产业和人口支撑的房价上涨,结局会怎样?


近期,一张图片在网上流传,内容是环北京部分地区房价的情况。根据图中所示,环北京楼市龙头燕郊房价从2017年的38000元跌至今年的18000元,跌幅超52%。跌幅最大的是永清,单价从23000元跌到6500元,跌超71%。跌幅最小的是开发区,单价18000元跌至10000元,跌幅44%。


从这张图片来看,在过去的3-4年时间里,环北京地区房价普跌40%以上。真相是否如此?

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环北京一哥燕郊房价下跌


来自中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示,截止2017年11月,以廊坊(燕郊)为代表,从2017年4月最高点到12月累计下跌36.9%,跌幅居全国之首。房价中位数由4月的31879元/平方米跌至11月的不足20000元/平方米。


而在此后的数年时间里,燕郊房价依然低迷不振。2017年廊坊限购政策升级,是燕郊房价大跌的主要因素。有网友整理了燕郊近10年的房价变化,同样可以看到2017年政策出台后,燕郊房价进入低谷。

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贝壳网数据显示,目前燕郊二手房均价为1.8万元,大厂、固安永清等二手房均价分别为1.6万元、1.3万元和1万元,霸州最低,单价0.91万元。


另据链家网成交系统统计数据显示,燕郊二手房价格于2017年4月达到最高点,挂牌均价为32633元/平方米。而市场人士普遍认为,燕郊二手房均价在2017年的高点至少超过3万元。即便以3万元和最新的1.8万元计算,在3-4年时间里,燕郊房价也跌了40%。

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首付50万浮亏100万


综上所述,燕郊房价较顶部下跌40%水平概率相当高,而更多的证据还出现在燕郊各个楼盘的历史成交之中。记者通过贝壳找房APP查询燕郊的一个楼盘,福泽御园,2017年4月底52平成交价158万,而今年9月成交的52.3平84万,跌幅接近50%。


燕郊大盘星河皓月的历史成交,同样显示出房价持续下跌的迹象。贝壳找房APP星河皓月历史成交显示,2017年上半年该楼盘普遍成交价在3万元以上,最新成交价则多在2万元上下。2017年3月16日,该楼盘有一个一室一厅成交207万元,今年9月份,同样面积朝向的房屋,成交价仅100万元,跌幅超过50%。


对于顶部买入燕郊房产的人来说,损失较大。按照房价跌幅40%计算,假设有投资者以50万元首付三成在2017年顶部买入一套房产(总价167万元左右),那么这套房产目前市值在100万元左右,账面浮亏67万元,加上3年多的房贷、税费等,其总计亏损可能达到100万元左右。


也就是说,投资者首付3成50万在2017年市场顶部买入燕郊房产,并持有至今的话,将浮亏百万。

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有些中介转行摆摊卖菜


由于地理位置更加靠近北京主城区,燕郊脱颖而出成了环京一哥,也成了投资客狂热追捧的地带,曾经在短短半年时间创造了从单价破两万元奔3万元剑指4万元。


随着河北省廊坊市在2017年3月和6月两次出台严格的限购政策,非本地户籍仅允许购买一套房,并且需要提供三年社保或纳税证明,燕郊房地产市场迅速冰冻。


据北京中原市场研究部的统计,今年7月份环京住宅市场多个区域成交量下跌,其中燕郊环比降幅最大,环比下降62%。从成交均价环比来看,燕郊降幅最大,成交均价1.88万元/㎡,环比下降5%。


今年的情况比去年下半年已经好了很多。去年7月至12月,燕郊各月成交金额均维持在3亿元以下,按照一套房200万左右粗略计算,去年每个月成交不过150套左右。


整个行业面临冲击,部分中介门店关门歇业,甚至出现了房产经纪人兼职转行摆摊卖菜的情况。


据中国房地产报2017年底报道,天洋城小区北侧的菜摊摊位旁边放着一块兴达置业的房产信息牌。菜摊老板告诉记者,他本来是房产职业经理人,但是在市场调控下,想买房没资格,想卖房没人买,只能兼职卖点菜,贴补家用。


“现在整个燕郊的房地产中介市场,店铺关门率达到50%以上,从业人员转行率达到70%以上,用举步维艰来形容当前的从业环境一点也不为过。”


环深圳地区房价上涨


资深房地产行业人士表示,没有产业和人口支撑的房价大涨,都是空中楼阁。事实上,以燕郊为首的环北京房价大涨,都是北京需求外溢所致,环京地区本身的产业结构、人口资源等,难以支撑高房价。


作为南北经济的领头羊,北京引领着环京楼市的回调,而深圳,则带领深圳都市圈的小伙伴们,房价频频创出新高。


国家统计局网站近期发布2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,8月份惠州新房房价环比涨幅1.9%全国第一,广州二手房房价环比涨幅1.7%,全国第一。


二手房涨幅更甚。中国房地产协会主办的全国房价行情数据显示,东莞9月份二手房均价达到20184元,同比上涨31.43%,涨幅全国第一;深圳二手房均价达到75588元,同比上涨16.87%,涨幅全国第八;广州二手房均价38774元,同比上涨14.47%,涨幅全国第十五;惠州、珠海两个城市二手房均价同比分别上涨5.56%和2.56%,环深圳城市只有中山房价下跌,同比跌幅1.35%,但依然跑赢全国平均水平。数据显示,9月份全国房价涨幅中位数为-2.28%。


产业和人口聚集,是房价上涨的核心动力。以北京为代表的京津冀都市区,除了北京经济一枝独秀外,其他城市都面临着经济下滑的压力,天津去年GDP增速仅4.8%,远低于全国水平。河北省GDP则连续6年增速在7%以下。人口方面,北京人口已经连续4年出现流出,天津人口4年未涨。

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反观广东,2015年GDP增速达8%,2016年、2017年GDP增速均超过7.5%,近两年GDP增速有所下滑,增幅分别为6.8%和6.2%。领头羊深圳在今年上半年的表现更是亮眼,GDP增速已经回正。而在人口方面,广东已成全国第一人口大省,人口吸引力全国第一,近年来人口持续大幅流入,已经连续5年人口增加超过百万。


标签: 燕郊 非本地 房价下跌【责任编辑】陈慧(PO235)



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