• 如何快速判断一套房子是否值得买?实用攻略
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-05-04  /  浏览:1503 次  /  

来源:凤凰网房产 

很多朋友最近咨询今年该如何买房,为了帮助大家,我非常乐意把自己的多年经验分享出来,今天主要写不同总价的房子的升值逻辑以及如何快速判断一套房子是否值得买。请您耐心阅读并转发亲友,非常感谢。


01


价格是一座动态变化的冰山


哪一套房买入必赚?这其实是一个价值千金的好问题。这里面内含我们对房产价格的估算和潜力判断的问题。


要说清楚这个问题,我们必须从根源探究价格的形成机制。


你知道什么是价格吗?它是如何形成的?


首先,我们先来看几个例子:


对于任何一项商品,企业都没有定价权,只有标价权,标的价格高了就卖不掉,低了就自己吃亏。


大家想想,您卖二手房的时候,卖多少是您自己可以决定的吗?并不是。您这套房能卖多少是由市场的供需关系决定的。


我们工资的高低,并不是由自己决定的,也不是公司决定的,而是由整个劳动力市场的供需状况决定的。


大部分从小接受的教育都是凯恩斯主义流派的政治经济学,书本告诉你:价值决定价格,价格围绕价值上下波动。


长大了,很多人才发现:这都是谬误!


因为在严肃的经济学里面,并不存在“价值”这个概念,任何价格都是供需的最终反映。


同样一瓶矿泉水,在城市只能卖几块钱,但是在陕西华山的顶峰,它可以卖很贵很贵,由于供需关系不同,同样一瓶水它价格会相差很大。


某个工厂的产品生产成本很高,但是产品的售价并不能由他们决定,而是由这个市场有多少个竞争对手打价格战而定。你成本高,不代表你就可以售价高,而是意味着可能亏本,最终淘汰出局。


一个人种的红薯能卖多少钱不是由他多努力种红薯决定的,而是由当天这个菜市场有多少人在卖红薯决定的。


同样,房子的价格,不是由业主决定的,也不是由政府决定的,更不是开发商决定的,而是由整个市场的供需关系决定的。


所以一套房是否值得买,关键是看它背后的供需关系是否有利于你,如果城市导入的人口持续进入该板块,那需求就是源源不断的,哪怕目前的价格高一点,也值得买入,因为它接下来还会继续上涨,您只需要顺应需求的变化尽早买入即可,早晚赚到钱。


在投资领域,没有人可以控制潮水的方向,我们唯一能做的就是顺应它。


明白了这个道理,下面我们接着讨论另一个问题:房价从1.5万涨到3万容易,还是3万涨到6万容易?


大部分人可能都觉得1.5万涨到3万容易。


其实这个不是选择题,而是解答题。


两者的真正区别在于涨上去了,能不能守得住。


1.5万涨到3万,是涨上去了,但是它是守不住的,看看广州增城、内蒙古鄂尔多斯、河北燕郊很多地方,这一轮价格几乎腰斩了。


但是3万涨到6万的地方,却稳稳地守住了涨幅。投资不光要追求涨幅,还要守住风险,应该追那种确定性的利润。


所以,如果您问我:房价从1.5万涨到3万容易,还是3万涨到6万容易?


我会反问一下:房价从3万跌到1.5万容易,还是6万跌到3万万容易?想清楚这一点,相信大家就有答案了。


房子价格涨上去之后,不会一直固定在那里的,它是一座时刻都在变化的冰山,很可能涨上去之后,冰山就开始融化,价格过一段时间就掉下来了。


所以买房的时候,只想着哪个涨得容易是不全面的,还要考虑到跌的时候,哪个能守得住,不出现回撤。


因为房子买卖不像股票,今天买进,明天就能卖出。房子跌起来,除了专业投资者,大部分人都是来不及逃的,所以抗跌才是普通人首先应该考虑的。


大部分人对于价格的认识都非常初级,所以他们买房的时候不可避免地走了很多弯路。


对我个人而言,我不太喜欢风险大的投资产品,我只买高确定性的。


02


房产的价格体系及其上涨逻辑


一座城市的房产根据成交总价不同,大体可以分为以下类型:


1、上车盘


2、屌丝盘


3、刚需盘


4、刚改盘


5、改善盘


6、伪豪宅


7、真豪宅


8、顶豪宅


以成都为例,该城市成交总价中位数是200万,中位数2倍以上即属于豪宅范围,也就是400万的房子就属于成都的豪宅范围了,而豪宅又分为伪豪宅,真豪宅,顶级豪宅。当然,这个400万的房子才刚刚踏入豪宅范围,严格来讲属于伪豪宅,超过600万才算真正的豪宅。


成交总价处于中位数以下的属于1-3类型,处于中位数的1-2倍的属于4-5类型,中位数2倍以上的属于6-8类型,其他城市同理,大家可以适当迁移运用。


以上不同总价的8种房子,短期升值幅度与流通性不可同时兼备,价格低的1-4类型,赚的是快周转的升幅,所以升值了就要尽快裂变往上置换,5-8类型赚的是绝对值,富裕人群不单纯追求升幅,他们要的是财富总量和保值,100万的刚需盘翻一倍也只是赚100万,但是500万的房子,只需要涨20%就足以击败刚需盘,所以资金多、名额少的人,适合投资5-8类型,长期持有,博最大绝对值收益。


下面逐一分析不同总价阶段房子的供需变化及其购买逻辑:


上车盘


过去人们把购买房子等于进入资产升值的快车道,因此买房又称为“上车”,而上车盘就是那种总价很低的房子。


这种房子有个特性:那就是流通性非常高,价格几乎年年上涨。为什么?因为一座城市当中,一年下来,总有人能够攒到一笔钱,然后买进这种低总价的房子。随着上车盘的价格上涨,整座城市的房价底部是不断抬升的,换言之,去年这座城市最便宜的房子假设是100万,明年就是110万了。


那么谁会买上车盘呢?对,大部分是初来乍到的新城市人口,他们在该城市无房,积蓄不多,所以他们会考虑上车盘,而上车盘原来的业主把房子卖给新移民之后,他们就去买上一级的“屌丝盘”了。因此我们经常见到不少人把100万的房子卖了,升值赚了钱,然后去买200万的,200万的卖掉了,去买400万……


购买力一层层不断向上置换,最终就有人轻易买得起1000万以上的房子。


网络上那些文科生总是喜欢说:这座城市的房子1000万了,上班族谁还买得起啊?肯定跌。


其实他们不知道,绝大部分买1000万房产的人,是因为他们把700万的房子卖了,才会去买1000万的。同理,一直往后倒推,买得起700万的人,是因为他们把500万的房子卖了;买得起500万的人,是因为他们把300万的房子卖了…


一直倒推,推到最后就是最最便宜的上车盘,这时大家会发现,楼市的购买力其实是一条长长的食物链。如果把其中的一个环节抽掉,时间长了,整个链条的供需关系就会被破坏,慢慢购买力就会衰竭,导致这座城市的买卖置换会变得非常不活跃,房价也上涨乏力。


这就是为什么减缓人口引入的北京上海哪怕城市资金很充沛,经济还不错,但是房价这几年并没有怎么上涨的原因。因为这些城市少了新入人口,那么上车盘就没人买,上车盘无法成交,后面的置换就动力不足了,整个城市的房价就很难上去。


上车盘不好地方就是作为自住,很多人都难以接受,因为面积小,地段一般,所以很多人忍受几年之后,都会把它卖掉。上车盘的优点是有确定的上涨利润,极少出现价格回撤,作为无房一族的跳板,还是可以考虑的。


屌丝盘


上车之后,人们攒了一点钱,就会考虑去置换下一套,钱少的只能选择屌丝盘了。所谓屌丝盘,就是说这类型房子比上车盘稍好一点,但又够不着刚需盘的居住条件,它要不楼龄老旧,要不面积很小,又或者地段一般,甚至多个缺陷同时兼具。


屌丝盘的好处是在预算不足的时候,它至少提供了一个家庭立足的地方,让人可以安心工作几年,等待上涨之后,再往上置换,但由于它处境尴尬,穷人买不起,有一点钱的刚需又看不上,所以它的涨幅一般都受到压制。


刚需盘


顾名思义,刚需盘就是满足人们刚性需求的楼盘,一般人居住的首要要求是上班通勤时间不能太长。


所以刚需盘一般与地铁交通密不可分,很多近郊区的地铁沿线楼盘都属于此列。


人们对于面积的适应性远远大于对时间的适应性,所以刚需宁愿住的面积小一点,也要优先考虑交通通勤的时间,尽量靠近上班的地方。


如果住得远,每天上班3小时就是3小时,几乎无法压缩调整,但是如果同样的预算,买靠近上班地点,面积小一点的刚需盘,他就可以省出上班的时间,同时对房屋进行改造,多加几个柜子、双层床,挤一挤也能熬过去。


因此,刚需盘,实际买的是通勤时间。人们在为自己的时间付费,只要住得近,交通方便他们就满足了。


由于刚需盘面对的是这个城市的主流上班人群,所以刚需盘一般在大涨之年涨幅都会跑赢大市,也就是我们俗称的“三年不涨,一涨吃三年”。


刚改盘


所谓刚改盘,即比刚需盘要好那么一丢丢,但是又够不着改善要求的楼盘。此类楼盘由于兼顾了自住和投资,同时也是主流人群够得着的楼盘,所以涨幅也不错。


刚改盘在满足交通方便的情况下,比刚需盘多了几个优势,那就是它除了交通优质,还有不错的地段以及商业配套,基本可以满足生活日常所需。


改善盘


所谓改善,首先你原来肯定至少有一套房,因为居住条件不能满足生活所需,所以需要置换改善。因此楼市之中,置换力量的主力军是改善需求的客户,他们一般通过卖一买一,完成改善目标。但是在楼市上涨的年份,最容易踏空。去年有些深圳的朋友,把自住的房子卖掉之后,准备买下一套,结果行情突然大涨,他们手里的钱瞬间买不起了。所以买改善盘,一定要提前选好自己的新房,下定金锁定了价格,然后约定三四个月交首付,回头再把自己住的房子两个月内卖掉,把时间差衔接起来才不会踏空行情。


伪豪宅、真豪宅、顶级豪宅


豪宅,顾名思义即面向土豪的住宅,一个城市的购买力分布类似一座金字塔,越高总价的房子,能够买得起的人就越少,也就是潜在接盘客户越少,那么相应地豪宅的流通性也会大大下降。


刚需盘也许挂3个月就能卖掉,豪宅可能需要半年以上。但是对于资金充足、购房名额很少的人来讲,豪宅仍然有投资价值,因为富人的资产总量需要非常大的容器才装得下。200万的刚需盘,翻倍也只是赚200万,但是2000万的豪宅,涨个10%就击败刚需盘了,秒杀。


对于普通人而言,买一套房之前会反复计算它的升值潜力,地段、户型朝向怎样;但对于富人而言,当他决定在哪里买一套房,他买的其实是身份认同和社交圈层。


很多年前,我问一个企业老板,为什么他会认识某某高官。他跟我说:我刚来乍到,为了搭上某某的关系,我在他家那个小区买了一栋别墅,然后我们就混熟了。


买豪宅的人,并不指望房子短期能够给自己赚多少钱,他们在生意场上赚到的钱何止百万千万?


03


排队发财


在中国买房等同于排队发财,这个社会过去十几年形成的财富差距,主要不是因为工作、学历造成的,而是房产造成的。同样在一家公司工作,别人比您多买了几套房,过了几年,您们两个人的财富差距就拉开了,甚至您一辈子再也追不上,因为别人一套房升值所赚的钱,可能是您十年工资的总和。


但是很多人平时拼命工作,到了要买房的时候,却发现自己在房产领域的知识积累寥寥无几,更谈不上专业。


其实房子:


买对了,可以改命。房子快速升值之后,有助于提升家庭生活质量和扩大总资产。


买错了,暗无天日,还要被亲人指责。


一万小时刻意训练是各行各业成功的通用法则,房产领域绝对如此,没有捷径。


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