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房产大佬冯文光:互联网+才是未来房产发展大方向!
类型:专家解读  日期:2019-02-10  浏览:52 次  评论:查看评论

来源:凤凰网房产深圳站  作者:毛瀚民

在房地产的宏观调控下,2018年的楼市经历了春夏秋冬,房改20周年,很多人把这一年看作一个节点。我们也看到,不少开发商正在进行去地产化的转型,从而逐渐走向产业发展的道路。无论是如雨后春笋一般的产业园区,还是商业地产......2019年,对于整个房地产行业,无疑充满着机遇与挑战。
 
同时,随着华南地区城市化发展的成熟,粤港澳大湾区广深城市的辐射作用影响下,写字楼在各大城市中占据着中心位置,更是关乎了各个行业的发展。那么未来的写字楼投资与租赁将会以什么样的发展趋势前行呢?
本期访谈,我们采访了高力国际华南区董事总经理冯文光。冯文光先生有着二十多年的房地产从业经历,尤其在办公楼租赁、咨询和交易服务方面有着资深的专业经验。
 
那么在2019年,对于华南地区的产业与商业,以及未来粤港澳大湾区的城市发展,冯文光先生又有哪些观点和洞察想要分享的呢?
 
同时对于写字楼市场的未来发展态势,以及广大投资者所看重的租金回报率,他都会与我们一一分析。以下为访谈内容:
 
深圳:互联网业态下的产业发展
 
凤凰网房产:房地产宏观调控背景下,住宅开发的的黄金期已过,产业升级换代,很多开发商正在去地产化转型。请谈一谈未来产业地产和商业地产开发的机遇和挑战。
 
冯文光:首先,住宅黄金期的确是过了。在黄金10年我们可以看到楼市的升幅很大,中国一线城市的升幅甚至跃居全球前列。房价过高的升幅,房地产转型是必然的趋势。特别开发商,由单一住宅转型为多元化商业模式,这是一个合理的转型。
 
关于产业和商业发展的挑战和机遇,这个问题让我逐一来分析。先从挑战讲起,大家都能看到,产业分为是取决于地方性的产业还是开发商创造的产业,这两者差异特别大。
 
对于地方性产业,我们去做一个加强巩固是合理的。开发商相对也比较容易处理。我们来举个实例。深圳的IT产业,真正的爆炸期已经过了,现在是巩固、升级、换代的时代。如今大家都会说,深圳IT行业在全世界名列前茅。深圳是不是能超过硅谷我不敢讲,但是不是能和硅谷并驾齐驱?我认为答案是肯定的。
 
在深圳什么产业可以做?我认为深圳的产业基本上是根据互联网升级来做的。最近也有听到很多口号,像“互联网+”,可见相关行业都离不开互联网。现在已经进入产业的加固期,这个是深圳的情况。
 
至于商业方面,我们看到近年来也是互联网在蓬勃发展。网购这几年对于商业的冲击,是一个很大的影响。但是我们也看到,近年来随着网购的影响,输送出来商品的质量参差不齐,我们也看到有很多行业在慢慢地回流到实体商业。所以近年来深圳的商业,无论是租赁、人流、租金等,都有一定幅度的上升。
 
所以我们认为,商业在整个南中国区,特别在深圳和广州都有一定的发展潜力。
 
凤凰网房产:作为房地产咨询行业专家,对粤港澳湾区的几个城市的未来发展,最看好那几个城市,为什么?
 
冯文光:其实整个粤港澳大湾区,9个城市都有它自己的定位。这里我主要讲其中两个,深圳和广州。广州在千百年的发展以来已经成型,是一个贸易之都。
 
最近也有数据表明,广州和美国进出口的贸易逆差已经缩减。而深圳,很明显比较强的是IT和金融行业。广深这两个城市的定位已经是相当成熟了。大湾区对于它们来讲帮助会特别多吗?我个人认为并不会。特别是深圳,因为本身它就是一个大湾区了。对于交通、基础建设和大型的企业,可以说深圳都已经具备了这些条件。
 
那说到整个大湾区,我个人最看好的是珠海和中山。原因很简单,还是基础建设。我们看到基础建设在珠海和中山有很大的进步,随着港珠澳大桥、还有接下来将会建成的深中通道,香港、深圳、珠海、中山将会形成真真正正的“一个小时生活圈”。
 
随着基建的发展,在珠海和中山,如果我们直接讲房价,目前对比深圳广州还是有较大的差距,所以我们十分看好珠海和中山的发展潜力。
 
楼市寒冬下的深圳写字楼市场
 
凤凰网房产:今年被称为“楼市寒冬”你怎么看深圳的写字楼市场?
 
冯文光:关于写字楼市场,我们需要一分为二来看。今年的确是一个寒冬,中美贸易战对于市场的确是有一定程度的影响,在深圳写字楼的需求有所减少。
 
深圳写字楼在2018年10月到12月,也就是最后一个季度,是过去15年以来我们首次录得负增长的。接下来,2019年写字楼会有相当大的新增供应;直到2022年新增供应将会达到现存量翻倍。所以预期写字楼价格,在今年是有压力的,不过到明年以后预计将会平稳发展。
 
凤凰网房产:从您的从业经验来说,在写字楼的选择方面,能有高租金回报率的前提是什么?
 
冯文光:高租金回报的前提还是地段。地段取决于交通基建,以及是否容易招聘到人才等条件。所以一线城市中的核心地段通常会带头有一个升幅,同时它们的抗跌能力也是最强的;因为它们地处在最好的地段。举个简单的例子,福田、南山的中心区。这两个地方租金是第一个升的、抗跌能力也是最强的。因而是高租金回报的最佳选择。
高力的出众:不一样的“一站式”服务
 
凤凰网房产:贵公司的核心优势是什么?有哪些代表作?
 
冯文光:我们公司的核心优势是:第一,高力国际是一个超过百年的企业。我们成立于1898年,是一家全球顶尖的房地产服务提供商。在中国区,我们2017年就开始在全国推行“一站式服务”。
 
这不只是一个口号,而是的的确确为房地产企业用户、业主和投资者提供全方位的服务。从项目拿地的初期,我们有咨询服务;第二阶段,我们可以提供物业管理的顾问服务。到第三阶段,是租赁或者买卖服务;第四阶段,则是资产管理的服务。直白来讲我们可以提供的是“一条龙”服务,从拿地开始,直到整栋大厦的运营,高力都有能力参与其中,提供专业周到的服务。
 
说起代表作,我想是深圳前海的“香江金融中心”。这个项目很好地体现了“一站式”服务。最终的成果是正式交付时已经成功出租了接近百分之八十的面积;整个项目由前期的咨询、到第二阶段的物业顾问、到第三阶段的租赁,直到现在交付,我们的物管还是在提供全管服务。我想这可以成为我们在深圳地区的代表作。
 
快问快答
 
凰网房产:个人爱好是什么?
 
冯文光:我最大的爱好其实是工作。(笑)平时周末会回香港陪伴家人。在香港的闲暇时间我会去爬爬山,这也算是香港很风土“接地气”的放松方式。
 
凤凰网房产:从业过程中有没有什么事件印象深刻?
 
冯文光:两件事,两件说起来都是大事。1998年金融风暴,香港的房价一晚跌了三成。另外就是2003年非典,全部的商业都没有了,各个大厦的人都走到了街上,地铁也没人坐。我对经历的这两件事印象最深刻。
 
与房地产相关的话,也是发生在1998年,当时金融风暴,我帮助一个客户——永明金融租了一个当时别人觉得不可能成交的位置,还帮他拿了一个冠名权。就是在今天的海港城。现在已经过去20年,那个位置那么优越,原则上业主是不可能外租的。这是我在当时把握住金融风暴的契机,将“不可能”变成了“可能”,直到现在回想起来仍然会沾沾自喜的一个事件。
 
凤凰网房产:和房地产怎么结缘的?
 
冯文光:我其实是学会计毕业的,但是没有选择当会计,这可能是与我自己的性格有关。当年,我有个朋友就是从事写字楼租赁的,他让我试一试做这一行业。我说好像很难,一方面我要找到客户;另一方面,我要找到合适的写字楼;与此同时,我还要跟业主和租户双方都能聊得上,这真的不容易。他说,你试一试吧,反正你不是做会计的人,你喜欢在外走动跟人沟通聊天,而不是天天待在办公楼一成不变。于是我当时就决定了要试一试,结果这一试就是26年。
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