热点关注来源：凤凰网房产深圳站 作者：毛瀚民
在房地产的宏观调控下，2018年的楼市经历了春夏秋冬，房改20周年，很多人把这一年看作一个节点。我们也看到，不少开发商正在进行去地产化的转型，从而逐渐走向产业发展的道路。无论是如雨后春笋一般的产业园区，还是商业地产......2019年，对于整个房地产行业，无疑充满着机遇与挑战。
同时，随着华南地区城市化发展的成熟，粤港澳大湾区广深城市的辐射作用影响下，写字楼在各大城市中占据着中心位置，更是关乎了各个行业的发展。那么未来的写字楼投资与租赁将会以什么样的发展趋势前行呢？
本期访谈，我们采访了高力国际华南区董事总经理冯文光。冯文光先生有着二十多年的房地产从业经历，尤其在办公楼租赁、咨询和交易服务方面有着资深的专业经验。
那么在2019年，对于华南地区的产业与商业，以及未来粤港澳大湾区的城市发展，冯文光先生又有哪些观点和洞察想要分享的呢？
同时对于写字楼市场的未来发展态势，以及广大投资者所看重的租金回报率，他都会与我们一一分析。以下为访谈内容：
深圳：互联网业态下的产业发展
凤凰网房产：房地产宏观调控背景下，住宅开发的的黄金期已过，产业升级换代，很多开发商正在去地产化转型。请谈一谈未来产业地产和商业地产开发的机遇和挑战。
冯文光：首先，住宅黄金期的确是过了。在黄金10年我们可以看到楼市的升幅很大，中国一线城市的升幅甚至跃居全球前列。房价过高的升幅，房地产转型是必然的趋势。特别开发商，由单一住宅转型为多元化商业模式，这是一个合理的转型。
关于产业和商业发展的挑战和机遇，这个问题让我逐一来分析。先从挑战讲起，大家都能看到，产业分为是取决于地方性的产业还是开发商创造的产业，这两者差异特别大。
对于地方性产业，我们去做一个加强巩固是合理的。开发商相对也比较容易处理。我们来举个实例。深圳的IT产业，真正的爆炸期已经过了，现在是巩固、升级、换代的时代。如今大家都会说，深圳IT行业在全世界名列前茅。深圳是不是能超过硅谷我不敢讲，但是不是能和硅谷并驾齐驱？我认为答案是肯定的。
在深圳什么产业可以做？我认为深圳的产业基本上是根据互联网升级来做的。最近也有听到很多口号，像“互联网＋”，可见相关行业都离不开互联网。现在已经进入产业的加固期，这个是深圳的情况。
至于商业方面，我们看到近年来也是互联网在蓬勃发展。网购这几年对于商业的冲击，是一个很大的影响。但是我们也看到，近年来随着网购的影响，输送出来商品的质量参差不齐，我们也看到有很多行业在慢慢地回流到实体商业。所以近年来深圳的商业，无论是租赁、人流、租金等，都有一定幅度的上升。
所以我们认为，商业在整个南中国区，特别在深圳和广州都有一定的发展潜力。
凤凰网房产：作为房地产咨询行业专家，对粤港澳湾区的几个城市的未来发展，最看好那几个城市，为什么？
冯文光：其实整个粤港澳大湾区，9个城市都有它自己的定位。这里我主要讲其中两个，深圳和广州。广州在千百年的发展以来已经成型，是一个贸易之都。
最近也有数据表明，广州和美国进出口的贸易逆差已经缩减。而深圳，很明显比较强的是IT和金融行业。广深这两个城市的定位已经是相当成熟了。大湾区对于它们来讲帮助会特别多吗？我个人认为并不会。特别是深圳，因为本身它就是一个大湾区了。对于交通、基础建设和大型的企业，可以说深圳都已经具备了这些条件。
那说到整个大湾区，我个人最看好的是珠海和中山。原因很简单，还是基础建设。我们看到基础建设在珠海和中山有很大的进步，随着港珠澳大桥、还有接下来将会建成的深中通道，香港、深圳、珠海、中山将会形成真真正正的“一个小时生活圈”。
随着基建的发展，在珠海和中山，如果我们直接讲房价，目前对比深圳广州还是有较大的差距，所以我们十分看好珠海和中山的发展潜力。
楼市寒冬下的深圳写字楼市场
凤凰网房产：今年被称为“楼市寒冬”你怎么看深圳的写字楼市场？
冯文光：关于写字楼市场，我们需要一分为二来看。今年的确是一个寒冬，中美贸易战对于市场的确是有一定程度的影响，在深圳写字楼的需求有所减少。
深圳写字楼在2018年10月到12月，也就是最后一个季度，是过去15年以来我们首次录得负增长的。接下来，2019年写字楼会有相当大的新增供应；直到2022年新增供应将会达到现存量翻倍。所以预期写字楼价格，在今年是有压力的，不过到明年以后预计将会平稳发展。
凤凰网房产：从您的从业经验来说，在写字楼的选择方面，能有高租金回报率的前提是什么？
冯文光：高租金回报的前提还是地段。地段取决于交通基建，以及是否容易招聘到人才等条件。所以一线城市中的核心地段通常会带头有一个升幅，同时它们的抗跌能力也是最强的；因为它们地处在最好的地段。举个简单的例子，福田、南山的中心区。这两个地方租金是第一个升的、抗跌能力也是最强的。因而是高租金回报的最佳选择。
高力的出众：不一样的“一站式”服务
凤凰网房产：贵公司的核心优势是什么？有哪些代表作？
冯文光：我们公司的核心优势是：第一，高力国际是一个超过百年的企业。我们成立于1898年，是一家全球顶尖的房地产服务提供商。在中国区，我们2017年就开始在全国推行“一站式服务”。
这不只是一个口号，而是的的确确为房地产企业用户、业主和投资者提供全方位的服务。从项目拿地的初期，我们有咨询服务；第二阶段，我们可以提供物业管理的顾问服务。到第三阶段，是租赁或者买卖服务；第四阶段，则是资产管理的服务。直白来讲我们可以提供的是“一条龙”服务，从拿地开始，直到整栋大厦的运营，高力都有能力参与其中，提供专业周到的服务。
说起代表作，我想是深圳前海的“香江金融中心”。这个项目很好地体现了“一站式”服务。最终的成果是正式交付时已经成功出租了接近百分之八十的面积；整个项目由前期的咨询、到第二阶段的物业顾问、到第三阶段的租赁，直到现在交付，我们的物管还是在提供全管服务。我想这可以成为我们在深圳地区的代表作。
快问快答
凰网房产：个人爱好是什么？
冯文光：我最大的爱好其实是工作。（笑）平时周末会回香港陪伴家人。在香港的闲暇时间我会去爬爬山，这也算是香港很风土“接地气”的放松方式。
凤凰网房产：从业过程中有没有什么事件印象深刻?
冯文光：两件事，两件说起来都是大事。1998年金融风暴，香港的房价一晚跌了三成。另外就是2003年非典，全部的商业都没有了，各个大厦的人都走到了街上，地铁也没人坐。我对经历的这两件事印象最深刻。
与房地产相关的话，也是发生在1998年，当时金融风暴，我帮助一个客户——永明金融租了一个当时别人觉得不可能成交的位置，还帮他拿了一个冠名权。就是在今天的海港城。现在已经过去20年，那个位置那么优越，原则上业主是不可能外租的。这是我在当时把握住金融风暴的契机，将“不可能”变成了“可能”，直到现在回想起来仍然会沾沾自喜的一个事件。
凤凰网房产：和房地产怎么结缘的？
冯文光：我其实是学会计毕业的，但是没有选择当会计，这可能是与我自己的性格有关。当年，我有个朋友就是从事写字楼租赁的，他让我试一试做这一行业。我说好像很难，一方面我要找到客户；另一方面，我要找到合适的写字楼；与此同时，我还要跟业主和租户双方都能聊得上，这真的不容易。他说，你试一试吧，反正你不是做会计的人，你喜欢在外走动跟人沟通聊天，而不是天天待在办公楼一成不变。于是我当时就决定了要试一试，结果这一试就是26年。
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