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楼市再传大消息,一个数据透露惊人真相!
类型:楼市要闻  日期:2018-12-10  浏览:311 次  评论:查看评论

在财政部表态推进房地产税立法和实施后,国家税务总局和自然资源部也相继发话了。

近日,税务总局在回复政协提案时,表示会认真考虑提案建议,在推进房地产相关税收制度立法与改革过程中,统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策,发挥税收职能作用。
 
那么,怎么理解“统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策”这句话呢?
 
去年底时,财政部部长也有过相关表态,大意可解读为,降低交易环节的税并提高持有环节的税。
 
此外,自然资源部自然资源确权登记局也于近日透露,要不断巩固和提升不动产统一登记成果,抓紧启动《不动产登记法》立法。
 
这也再次表明,较于喊了10多年的口头立法,如今房产税的立法改革已经被放到了有关部门的案头上,并且有条不紊地推进着。
 
一系列动作,可以看到房地产税真的越来越近了,而且现实的压力也在迫使有关部门加快推进立法进程,毕竟留个我们的时间有限。
 
 
之前房价之所以越调越涨,炒房客之所以肆无忌惮、越调越买,就是大家看穿政府的底牌,知道其阿克琉斯之踵所在——土地财政。
 
在我国,地方政府的财政收入主要有两部分构成——一般公共预算收入和政府性基金收入,第一个主要是税收,第二个主要是卖地收入。
 
由下图可知,卖地收入占到了地方政府性基金收入的90%以上。
 
 
由于分税制的存在,地方政府税收收入严重入不敷出,至于窟窿除了中央财政转移支付外,就只能靠卖地来填补了。
 
如今卖地已经成为地方政府手中一棵完全不输于税收的摇钱树,如即使市场经济发达的江苏、浙江两省,土地收入与税收也达到了五五开。
 
具体到城市上,土地财政的表现也是相当亮眼。
 
 
 
而出于土地财政收入的考虑,地方政府在落实调控和抑制房价上也必然是三心二意,甚至会明里暗里的刻意放水。
 
所以,不管是出于中央和地方博弈的需要,还是出于落实“住房不炒”的长效机制,把中国经济的方向盘从房地产手中夺回来,为减少地方阻力,上面必然要为地方寻找一棵新的摇钱树来替代卖地。
 
 
考虑到我国多如牛毛般的房屋存量,基于保有环节的房产税显然是个很理想的替代品。因此这也决定着房产税必然会以超乎大家想象的速度推进。
 
当然,对于广大老百姓来说,较于房产税什么时候出,大家更在乎房价和房屋持有成本的影响。
 
不过,这种影响可能会再度超出人们想象,根据美国和中国香港的数值来看,几乎微乎其微。
 
据美国房产数据平台Zillow的分析调查显示,除去房贷外,一个美国有房家庭每年需要支付的养房成本约为9400美元,其中来自房产税的部分约占1/4至1/3,也就是两三千美元,而美国人均收入约合6万美元/年左右。
 
所以,两三千美元的房产税不管是对居民的生活压力,还是对市场供需和房价的干扰,几乎都可以忽略不计。
 
香港亦然,比如在乌溪沙一套1500呎(140平)左右的新房,每个月管理费大概是6000港币左右,而房产税(香港俗称的“差饷”和“地租”)大概是每个月2000港币左右。
 
也就是说,相当于管理费的三分之一,考虑到香港人均收入和房价水平,就是九牛身上一根毛。
 
所以,有美国和中国香港这样的案例在前,我们的房产税显然不可能高到哪去。
 
另一方面,我国早已超出世界合理水平的租售比,国内有房一族的还贷压力是很大的,考虑到居民的承受压力,房产税是既不能高也不敢高。
 
值得主要的是,2011年,重庆和上海两地就启动了个人住房征税的试点工作,其中上海的税率为0.4%,而重庆的税率为0.5%-1.2%,而且还有人均减免面积和特定房屋等条件限制。这种相应优惠条件,在全国性房产税出台后,势必会大范围推广。
 
几年实验下来,房地税对当地房价和居民生活成本的影响也是微乎其微。
 
而且退一步来讲,地方还不至于为了多吃点鸡蛋把老母鸡杀掉。
 
未来房产税税率和征收条件,基本可以确定都有地方政府来主导,而地方之间又存在经济和人口的竞争,过高的房产税率必然会促使一些有产一族卖掉房屋离开城市,然后去那些房产税率低的城市。
 
这种由税率导致的人口迁徙,在美国的一些州之间体现的很明显。
 
所以,未来的房产税很可能就是“拔一毛而利天下”,仅此而已。至于影响房价涨跌,也就是个美好愿望而已。
 
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