平江房产网
四大迹象表明核心二线楼市“限贷”三季度将落地
类型:楼市要闻  日期:2016-08-11  浏览:249 次  评论:查看评论

   原标题:四大迹象表明核心二线楼市“限贷”三季度将落地

 

   8月9日下午,合肥各银行放出贷款新细则:查有2套房,征信有一笔住房贷款未结清的,拒绝贷款。而按照此前的消息,查有两套房,征信有一笔贷款未结清,需支付六成首付。目前,已经得到了银行业内人士确认:各行都开始执行。
 
   这是核心二线城市“限贷”政策落地的开始。从厦门、苏州、南京、杭州等楼市热度及政策走向来看,三季度上述热点城市楼市调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”,重启“限贷”已经是大概率的事件了,核心内容显然是通过“提首付,降杠杆”的方式为高烧的楼市降温。理由如下:
 
   首先,前期政策较为“温和”并未起到实质性调控作用,政策面会继续稳步收紧。
 
   随着市场热度的回升地王的频现,地价超房价“面粉贵过面包”的怪相也成为常态。今年上半年,尽管部分地区已经出台地产调控措施,比如合肥、苏州、南京等,但是,这些政策大部分较为“温和”,并未从根本上抑制投资投机性需求,未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。此时,地价依然一路走高,房价仍然在快速上涨。此时政策面已经到了出台的“窗口期”,否则,在楼市过热阶段,市场需求在不断透支,购买力也不断在透支,楼市的金融风险也在此基础上不断累加,市场始终还会因此而进行调整。
 
   其次、楼市调整预期及房价下降将导致银行资产缩水,“限贷”势必重出江湖保卫银行自身资产安全。
 
   从上述热点城市发展趋势来看,楼市在下半年及明年进入调整期是预料之中的事情,届时,由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素,上述城市楼市预计下半年将进入真正的调整期。而当下半年及明年楼市进入调整期时,房价也必然面临着下降,对于银行来讲,由于2015年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产,当今年下半年或明年房价开始下降时,去年下半年以来的房贷资产会缩水,金融风险增加,此时,银行必然首先收口子,保卫自己的资产的安全性。那么收什么?答:开发贷款、个人按揭贷款,通过首付提升、利率提升等方式对冲未来存在的潜在的市场风险。因此,这也就意味着上述热点城市存在首先重启“限贷”通过“提首付,降杠杆”的方式为高烧的楼市降温的可能性。
 
   第三,地王频出可能诱发系统性金融风险。
 
   当前上述热点城市地王现象已与往年不同,往年一般是一个城市出一个地王或少数几个地王,一旦市场遇到调整,那么这几个地王或许会存在操盘的风险,最糟的结果就是项目降价销售或股权转让,整个市场风险被控制在局部范围内,还不至于是整个市场的。而现在像北上广深一线城市、合肥、苏州、南京、厦门等核心热点二线城市,一旦有住宅类用地出让便是地王,即使郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出,那么,这也就意味着市场风险不是单个项目的,而是整个市场的。
 
   并且从当前热点城市房企拿地来看,房企拿地首付配资的现象越来越多,比如 政府规定土地出让金的首付款必须50% ,那么,对于开发商来讲只要首付25%,通过金融机构场外配资25% 或者更多比例“加杠杆”方式进行拿地,甚至制造地王,这样,一旦市场进入调整期,这些地块的风险会增加,这样的风险不仅仅会波及房企自身,还会波及金融机构,甚至金融机构背后的个人投资者。
 
   因此,对于当前这几个热点城市来讲,一旦楼市进入调整的阶段时,整个市场有可能会出现跌声一片,批量的地王项目有可能因此而陷入困局,系统性的金融风险极有可能会爆发,因此,对于上述热点城市楼市来讲,需要通过提高首付比例,降杠杆控制地王带来的潜在系统性风险。
 
   第四、官方频繁表态预示着热点城市楼市政策面会出现转向。
 
   从近期官方的表态来看,官方已经强调防范资产泡沫的继续放大,抑制投资投机,证监会也收紧了上市房企的再融资,不允许通过再融资拿地,国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号,南京、合肥等地也陆续出台了“控地王”相关收紧政策,比如南京土拍熔断政策仍将继续,土地出让首付升至60%,合肥土地出让首付升至50%。那么,从上述几个热点城市楼市来讲,由于房价涨幅一直处于全国前列,这也就意味着这些城市存在首先重启“限贷”通过“提首付,降杠杆”的方式为高烧的楼市降温的可能性,这几个城市未来政策面势必会转向。
 
作者:张宏伟 同策咨询研究部总监
  • 我要评论
  • 评论内容:
| 帮助说明 | 法律声明 | 关于我们 | 收费标准 | 中介建站 | 广告报价 | 付款方式 | 汇款通知 | 联系我们 | 留言咨询 |
平江房产网 浙ICP备12040004号 平江房产信息门户网 平江房产超市网 地址:湖南省平江县开发区烟草大楼 邮编:410414
咨询热线:0730-6888366 手机号码:18073036703 13317404500 微信:pjfc88 微信公众号:pjfc888
网站客服QQ:823448546 房产中介群:平江团购交流群:273101955 , 平江建材交流群66201368