岁末年初，北京等一线城市房地产市场量价齐升，推涨房价预期。与此同时，地方两会相继召开，一些地方政府试图通过表态稳定市场预期。其中，京沪深三地在针对楼市调控政策基调的表态中，均使用了“严格”字眼，广州虽未作出上述表态，但强调“坚决”。

业内人士认为，2013年一线城市的楼市调控政策可能在去年基础上有所加码，但由于市场运行的惯性作用和供求不平衡的因素存在，上半年房地产市场仍可能出现温和上行走势。

据《中国证券报》报道

[动向]

北上广深释放严厉信号

北京：调控加码预期最强烈的是北京。北京市副市长陈刚在两会期间表示，不要被开发商“忽悠”了，对于房地产调控，政府还有手段。他警告说，政府还有加大“工作力度的空间”。对于房价上涨过快的项目，租金上涨过快的区域，可以利用差别化税收政策增加其交易成本。

北京市住建委委员、新闻发言人秦海翔也表示，今年北京将继续坚持房地产调控政策不放松，严格执行住房限购政策。加大保障房建设力度，增加普通商品住房的供应，稳定市场预期。他还表示，今年北京房地产调控的目标是希望能够保持房屋交易量稳定、交易价格稳定。

上海：上海市委书记韩正在上海两会期间表示，必须严格落实房地产调控各项政策措施，防止房价反弹。

广州：广州市市长陈建华也表示，今年将继续坚决贯彻落实中央房地产市场调控政策不动摇，保持现行房地产市场调控政策的延续性，保持市场的平稳健康发展。

深圳：深圳市常务副市长吕锐锋则针对闲置土地作出表态。他表示，政府将依据新出台的配套政策，进一步简政放权，加快推进闲置用地清理和处置力度。与此同时，深圳市还在两会期间出台《深圳市2013年国民经济和社会发展计划(草案)》提出，将严格执行国家房地产调控政策，坚决遏制投机、投资性需求，落实差别化金融、税收政策，支持居民首次购房需求。

[内因]

一线城市领涨房价

目前，市场加速反弹的局面已经确立。来自国家统计局的数据显示，2012年12月，全国70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨0.34%，自去年6月以来，已连续7个月保持上涨。其中，广州以1.2%的涨幅位居榜首，福州、深圳、北京的涨幅均达到或超过1%，位居2-4名。一线城市成为房价上涨势头的领涨者。

进入2013年以来，房价上涨势头仍在持续。21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，上周上海市新建商品住宅成交均价约为2.55万元/平方米，环比提升8.1%，该价格亦创近30周新高。

链家地产的统计也显示，2013年1月前28天，北京二手住宅的成交均价为24962元/平方米，环比上涨1.52%，已连续三个月保持上涨。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，这主要是去年年底整体市场走势的延续，这一反弹态势从去年下半年就已确立，由成交量的回升带动价格上涨。多数业内人士认为，因市场预期不明引起的“恐慌性需求”入市，也是推动本轮量价齐升的重要因素。

供需失衡局面严峻

与现时的市场上行走势相比，一线城市长期供需失衡的局面更为严峻。据德佑地产市场研究部的数据，2006年至今，上海市商品住宅成交面积达到8910万平方米，而同期的土地出让建筑面积仅相当于其一半，由此造成的供应缺口超过4000万平方米。

这种情况并非个案。近几年来，一线城市土地供应情况不够理想，北京已连续两年未能完成土地供应计划，广州、深圳的土地供应总量也相对不足。

供需失衡的态势是开发商看好一线城市楼市，房价上涨的重要因素。业内人士认为，增加土地供应、促进已供土地开发将成为一线城市的重要政策思路。受此影响，房地产开发和销售环节的管控措施可能进一步强化。

[业内分析]

可能实施差异化税收、信贷政策

针对北京市住建委两会期间的表态，链家地产市场研究部分析师张旭认为，今年的住房限购政策门槛和执行力度不会改变，可能新增对价格上涨过快的局部地区实施差异化税收政策。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，当前的房地产税收政策还有不小的调整空间。其中，在二手房交易个人所得税的征收中，税额分为差价的20%和总价的1%(非普通住宅2%)两种，但具体的征收细节掌握在地方政府手中，可通过相关的政策予以强化。同时，当前住房交易的土地增值税仅向单位征收，并未面向个人征收。若要达到控制交易的目的，可针对特定房屋，开征个人住房交易的土地增值税。此外，营业税、契税等税种同样也有调整的空间。

信贷政策的调整余地同样存在。多数业内人士建议，为遏制投机投资需求，购买第三套房商业贷款停贷政策需继续执行。对于被认定为非自住需求的二套房交易，首付比例和贷款利率等均有上调的空间。对于近期市场盛传的一线城市二套房停贷政策，业界认为不排除出台的可能。

业内人士认为，若信贷、税收等政策继续从紧，今年一线城市楼市将面临空前严厉的政策环境。但即便如此，多数业内人士仍判断，由于市场运行的惯性和供求不平衡的因素存在，今年上半年一线城市楼市仍将延续上行走势，房屋成交量和成交价格都将保持温和上涨。若政策执行情况不佳，不排除个别区域市场出现暴涨的可能。

(潇湘晨报)