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是凉意渐浓还是探头回暖？
土地市场：一场政商博弈的持久战！
土地市场，一直是楼市的风向标。流拍、竞拍、高溢价、楼面价格无一不牵动着房地产市场的敏感神经。随着调控大幕的拉开，土地市场也随之沉浮，或寒冬凛冽、或炙手可热、或转势回温。实际上，这并不是湖南所独有的现象。今年以来，北、上、广、深这些一线城市及限购比较严格的二线城市，土地出让金收入都不甚乐观。这一局面，对地方财政乃至经济运行的影响几何？土地市场似乎凉意渐浓，今年开发商拿地意愿又将何去何从？针对我省土地市场的现状和各界对发展趋势的预测，记者进行了一次市场调查。
全国土地市场：寒潮涌动，地方政府集中推地
9月18日，北京市土地整理储备中心发布公告称，因故暂停朝阳来广营A2地块挂牌出让。这块地之所以引起关注，是因为它是北京市9月集中推出的17宗土地中预计最热的地块。但它仅接受了一次网上报价就被宣布暂停出让。中原地产市场研究部总监张大伟表示，目前来看，北京9月份土地市场可能难以达到预期的温度。据统计，截至目前，北京市今年土地出让收入仅相当于2011年全年土地出让金1055.4亿的25%。
不仅北京市，据财政部公布的上半年全国政府性基金收支情况显示：全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。这不能不令依赖土地财政的各地政府着急。21世纪不动产分析师张磊说，随着今年二季度以来住宅销量的持续回升，以及土地价格的小幅回落，重新激发了一些房企的购地热情，地方政府也趁机推出一批土地，以其增加收入。
截至8月30日上午，按上海市规土局网站已公布的各类土地出让公告计算，9月，至少有22宗经营性用地(不包含动迁安置用地)出让，为年内月度经营性推地幅数之最。9月，将成为上海市土地出让最多的月份。 杭州市也将迎来一波更加猛烈的推地狂潮。9月4日，杭州市国土资源局、杭州市公共资源交易中心挂出最新土地出让信息预告：拟于近期推出26宗土地，均采取净地方式出让。这是继8月杭州土地放量之后的再一次高速推地。
中国房地产信息网报道：从8月下旬开始，各地推地节奏骤然加快，众多城市密集推地，各地出让土地信息公告显示，北京、上海、南京、杭州、温州、厦门、合肥等所推出的土地数量之多、面积之大近几年均不多见。7月，南京市宣布推出41宗地块。8月29日，合肥市国土资源局公告出让22宗土地，总面积超过前7个月土地供应量总和。厦门市于9月7日公开出让17宗地块。
我省上半年：土地市场陷入“冰点”，价量齐跌
2012年上半年，湖南省土地供应宗数总量为6638公顷，同比减少39.4%，环比去年下半年减少65.8%，土地出让总价款为259.75亿元，同比下降45%，环比下降40.6%。而上半年每月供应量也均在低位徘徊。
据省国土资源厅资料显示：在全省范围，各市州土地市场均出现疲软状态，流拍频现。上半年全省流拍土地119宗，流拍面积达到225公顷。全省土地溢价率也较往年明显降低，溢价率超过50%的项目仅郴州市和永州市两块住宅用地。报告指出，土地流拍的原因和开发商谨慎拿地以及地方政府持续推地均有关系。作为土地市场买方的开发商拿地热情锐减，在限购、限贷、加息、贷款受限和销售欠佳等多重压力下，开发商不得不谨慎拿地，也是情理之中。而作为土地市场供应方，出于稳定地方财政收入和有效实施供地计划的考虑，地方政府部门即使是在土地市场整体冷清的局势下，也必须保持一定的推地力度，供应持续而需求不旺，土地流拍和低溢价现象在所难免。2012年上半年，全省房地产用地供应总量持续萎缩。全省房地产用地供应量为1914公顷，同比减少34.1%，环比去年下半年减少47.9%，回落态势明显。
“通过合理调整房地产用地供应比例，房地产用地供应量环比将出现回升，这将保障省内房地产用地市场的合理需求。”省国土资源厅地产处处长王宽苏说。
“据了解，上半年长沙的整个土地市场成交量还是比较少的，尤其是第一季度，第二季度稍微有点回温，每个月还成交了大概两三块地。”长沙德普置业发展有限公司副总经理晏平说到，造成其原因是：市场环境、行情和政策调控的多方背景。现在的土地市场，萎缩还是很厉害的。土地市场的门槛越来越高，由于政策调控等原因，市场风险越来越大，造成开发商拿地的欲望不是很强烈。
晏平说，美洲故事楼盘的这块地，是05年左右拿的。因为那时正好在提长株潭融城，这块地靠南城，包括省政府和很多区政府南迁，当时看重的是整个大区域的发展。在长沙，“美洲故事”算是最早做出来的一批高端别墅。从开发商的角度来看，只有占有稀缺资源或是性价比计较高的土地才会受到吸引。 湖南和立东升实业集团有限公司副总经理李年瑞说，4月6日，长沙市土地市场网挂拍的两宗商住用地顺利成交，是4月份长沙土地市场供需回升的暖场。湖南省国土资源厅地产处发布了，2012年第一季度湖南省土地市场动态监测分析报告。报告显示，虽然受政策依然从紧的市场预期影响，湖南省土地市场开年遇冷，土地供应总量和土地出让均价同比下降明显，但房地产用地出让均价单季度环比开始缓慢回升。
“2012年第一季度，全省土地供应总量为2140.14公顷，与去年6076.72公顷供应高位相比，减幅高达64.78%。其中商服用地和住宅用地等房地产用地供应量也由去年同期的1437.54公顷减至743.20公顷，减幅将近50%。”李年瑞说到。 他还强调，与供应总量回落相对应的是，全省土地出让总价也大幅减少。一季度全省土地出让总价达1169426.71万元，同比减少52.75%；全省土地出让均价为786.99元/平方米，同比下降36.44%；土地招拍挂出让均价为795.33元/平方米，同比下降40.55%。虽然土地市场总体是量价齐跌，但经营性用地供应情况却存在不同表现。一季度，房地产用地量价齐跌，商服用地供应总量同比降39.39%，住宅用地供应量同比降51.35%。房地产用地出让均价为1361.21元/平方米，同比下降24.98%。综合历年情况来看，在第一季度后期，各地土地供应就将开始回升，年度土地供应回暖将在后两个季度到来。
“今年130个城市与去年同期相比减少了6200亿元，下降三成多。”省房协、省开协首席经济学家王义高说到，一、二线城市房屋成交量都明显萎缩。大部分房企加快消化库存，减少土地购入。首先，尽管一些房地产“大鳄”为“响应”地方政府的号召突击拿了一些“黄金地块”，但无法支撑整个土地市场。其次，房企资金困难，目前房企的大部分融资渠道都被收紧。第三，由于休闲地产和保障性住房开始升温，土地供应开始出现郊区化，三线城市速度加快。目前，土地市场供需比例失衡，商业地块在今年占比明显增加，住宅地块明显呈现出郊区化趋势，影响了开发商拿地的积极性。从目前调控的趋势看，今年年底之前土地市场的冷清局面难以逆转。
我省下半年：土地市场打破沉寂，回暖有望
根据克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构的8月长沙房地产市场研究报告中显示：国土部下调土地供应计划，湖南不降反升。伴随7月以来楼市的意外回暖，土地市场也逐渐升温，圈地运动正当其时。今年1-8月，长沙供应量和成交量同比上涨20.69%和66.67%。2012年，截止到9月，长沙内五区非工业土地供求同比均出现上涨，其中面积的涨幅高达61.73%。“下半年，滨江新城加上洋湖垸片区的土地供应量预计将达到730亩。”先导控股相关人员透露。
晏平透露，三季度以来，成交量在慢慢放大。主要集中在两个区，一个是梅溪湖，另一个是洋湖垸，这两个地方比较有发展潜力。洋湖垸属于岳麓区，位于湘江边，而且以后交通相当便利，发展空间是很大。其实，政府零零碎碎地征地然后又推出去卖，土地的发展空间不是很大。这些地的价值不如那些资源型土地。对于开发商本身来说，对占据一些稀缺资源的土地更加亲睐。比如说湘江、岳麓山，还有占地3000亩的梅溪湖，洋湖垸有7000亩的湿地公园，这些土地将来或可成为长沙土地市场的一个热点。其他区域没有太多占据资源的土地，除了市中心的土地，但是已经越来越少，而且拆迁成本也很高。“德普置业”也在长沙看中了一块地，现在正在洽谈，景观资源特别优越，包括江景和湿地公园。
“三四季度的回暖趋势，我认为应该比上半年要好。”晏平强调。至于好的程度，目前也很难预测。在一线城市，回暖会快一些，在六、七月份就开始了。比如，杭州的上半年的成交量比去年一年还要多。这根据市场供应量来决定。一线城市的回暖，渐渐蔓延到了二、三线城市。当然，这要看当地市场的供应量有多大，也要考虑到需求有多大。目前，长沙的供应量总体上还是比较大的，随着高铁建设等，长沙对省内外城市的辐射能力还有比较强的，这对市场需求有一定帮助。但光靠长沙的市场是不够的，不足以消化目前的市场供应。
“开发商们购买土地的态度还是比较谨慎的。”李年瑞说到，目前大多数开发商都在重点考虑消化掉已经拥有的土地资源，快速回笼资金。部分开发商考虑转型，做商业项目或者文化旅游及工业项目。首先考虑政策导向、用地选址、用地性质、市场情况预测、用地规模和管理团队等因素，这些都有综合考虑。这个市场将会是新一轮的群英荟萃，受到国家政策导向的支持。他认为是进入的良好时机，但是必须要做好准备，做好战略调整和战略发展定位。不可盲目跟风，更应该储备好专业人才，搭建专业团队，考虑开发周期和运营模式的转变等因素。总之，“磨刀不误砍柴工”，“英雄不打无把握之仗”。“和立东升”目前一直在继续拓展项目，寻找新的地块资源，主要考虑的是商业用地和工业用地，即符合公司战略发展方向的土地资源。
王义高说，曾经一度上海土地出让收入以1369.94亿元高居国内城市榜首，北京以1004.48亿元位列第二。紧随其后的天津866.8亿元的土地收入位列第四。大连、天津都成为“千亿俱乐部”的新成员，但长沙尚需时日。从2011年前后，长沙达到近5年来最高值后，土地出让金收入开始进入波浪式下行，已经连续同比负增长长达5个月。照宏观调控和土地指标控制影响来看，长沙恐再无机会进入土地收益“千亿俱乐部”。应该特别强调的是受到国土部门用地指标控制，今后开发商获取土地更加困难。 “今年的地价会呈现微幅震荡走势。一方面，城市化进程不会大幅放缓，政府会推出‘优质地块’吸引开发商；另一方面，开发商拿地谨慎，有所收缩，或者开始转型。对于政府释放的优质地块的‘橄榄枝’，开发商可以抓住机遇，大胆出手。”王义高强调。
“地价止涨，入市时机到了！”湖南大学城镇与房地产研究中心主任阳学文说，去年7月、9月、11月份挂出的长沙洋湖垸片区的3宗土地，以起始价计算，其单价至少都在400万/亩以上，接近500万/亩。而今年6月份挂出的洋湖垸片区的3宗土地以起始价计算，其单价均在400万/亩左右。土地价格的止涨甚至回落，正是房地产调控政策传导至此的效果显现。公开数据显示，湖南土地市场今年以来一直呈现供需双双下行的局面，前4个月全省住宅用地供应量同比减少近半，全省出让土地均价与去年同期相比也下降了25.74%，随着调控深入，开发商对于土地的需求正在减弱。 阳学文强调，土地市场价量齐跌固然是现实，但并非所有的开发商都会因为土地市场过冬而蛰伏。近日，全国各地传来的消息显示，随着零溢价时代的到来以及土地价格的下降，一些开发商拿地的积极性正在被调动起来。那么，在长沙土地市场拿地的意愿是否正在回升？他认为：目前土地市场处在低点，价格也有所松动，对于一些资金足够又有着明确发展规划的房地产企业而言，的确是一个非常有利的拿地时机。
不少业内专家也认为，开发商下半年拿地积极性将提高。一个土地市场低迷的佐证是，今年上半年土地供应计划执行欠佳，特别是经营性用地供应完成率不高。另有，经过上半年“以价换量”策略的实施，开发商已经纷纷完成了资金的积累储备，下半年拿地的积极性和主动性将大大提高。同时，土地供给在市场效应调节影响下，将更具针对性，土地流拍的情况将进一步缓解。更重要的是，宽松的货币政策将促进资金的自由流动，使得土地市场有望获得更充足的资金，这也将有利于出让土地顺利成交。
土地博弈：政府为主导，开发商仍唱主旋律
“政府与开发商一直存在一种博弈。”晏平说到，如果政府集中推地，势必加大供应，改变供求关系。当然，现在地方土地财政锐减，和土地市场有很大的关系。在推地同时，政府也存在矛盾。政府把土地放量出去想抑制价格，可是抑制作用并没达到，市场不买账，政府和开发商乃至整个市场，存在这样的博弈。包括消费者也是如此，现在整个市场处于不温不火，购房者也是待市观望。现在的市场呈现一种焦灼的现象。开发商都不急于出手，等到一个合适机会就拿一块地。政府集中推地，改善地方财政，让出很大的优惠政策。他相信，一些实力雄厚的开发商会买政府的账，买了先贮备，反正土地的价值只涨不跌。
“对于下一步土地市场的趋势，作为开发商，我们希望政府能做一些大的配套，这些需要政府来投入。”湖南万隆置业有限公司总经理杨学宁说，土地市场的下一步，政策背景如果没有一个大的调整，市场不回暖的话，土地市场可能会一直低迷。当然，还有一种说法，在市场低迷的时候，也正是土地市场介入的时候，因为这时候竞争者相对而言减少了。政府的一些优惠条件相对会放松一些，在门槛和价格方面可能会低一点。 克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构针对长沙今年土地市场的情况，分析出：岳麓区三大新兴板块，滨江新城、梅溪湖、洋湖垸的土地供应数量，约占了今年1-8月的供求总量的一半。据统计，2012年1-8月滨江、洋湖片区土地共计出让达407.27亩。随着新房销量持续回升，房企的资金问题得以解决。恒大地产、河南楷林、银泰公司、湖南合能、万科各大开发商纷纷摘地入市。政府新的推地政策，增加优质地块和面积适中地块的推出，并降低了土地的底价，也使得房企改变了对后市的预期，购地热情重燃，圈地运动悄悄蔓延。长沙的城市建设一直是四面开花，土地供应量的小幅增加对楼市不会有太大影响。
“土地市场降温和政策的调控已影响开发商对土地的预期。”王义高说，但是一些大型房地产企业，外资开发商，特别是央企未放缓拿地。地方政府要找到合适的买家后才会挂牌，就希望有底气的开发商“垫底”，这些开发商暂时成为地方政府“乖孩子”。一旦超出政府设置的“低价”，政府会以各种方式“返利”给听话的开发商。长此下去，土地市场将进一步“扭曲”，中小开发商将加速淘汰出局。
“土地市场或将成为调控重点”。阳学文这样认为。目前，开发商对拿地的态度开始变得积极。虽然行情低迷，但有实力的开发商都会为未来几年的发展储备土地。”据初步统计，中海、保利、绿城、龙湖等知名房企近日分别在天津、济南、上海、大连等城市新增土地储备。其中，中海竞得的天津河西商住地块和绿城联合融创竞得的上海唐镇地块，溢价率均超过30%。
阳学文表示，从最近全国主要城市供地及成交状况来看，个别城市土地市场已有回暖的迹象，高单价、高总价的地块次第出现。很多地方都已加大推地力度，吸引了许多开发商的关注，也涌现出恐慌性购房人群，为回暖进一步扩大埋下了隐患。虽然目前的“个别回暖”不足以左右整体市场，但也在一定程度上影响了人们对调控的预期，可能会刺激更多购房者加快入市。他强调，土地市场或将成为下一步楼市调控的关注点。
有关专家预测，即使政府出售大量土地，房价也不一定能被推高。如果是下游的房地产购买者数量居多，那么未来房价也不会上涨过快。地方政府推出这么大规模的土地，一时间也无法将土地的价格推高。但是大家也应该看到土地市场的回稳、房产销售的上升都会影响下一步的楼市调控政策。中央住建部也在近期表态，称决不放松调控，政策预案也在准备之中。后续是否继续施行紧缩的政策，大家只能拭目以待。
（来源：《湖南房地产》杂志 文/杨琴）
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