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业内人士判房价难持续上涨 楼市飙到历史性拐点
类型:专家解读  日期:2016-08-07  浏览:245 次  评论:查看评论

    房价和地价在投资投机性资金的驱动下,仿若展开了一轮登峰大赛,一路上越攀越高,已经让众多开发商有头悬“达摩克利斯之剑”的森然。

 

    8月3日,国家发改委在官网发出《更好发挥投资对经济增长的关键作用》一文指出,要进一步促进房地产投资健康发展。因城施策加大调控力度,库存较大的城市,可采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。而近日召开的中央政治局会议则提出“要抑制资产泡沫”,部分热点城市出台调控措施降温土地市场,金融机构也正逐步改变对房地产项目的风险评估,房地产市场终将回归于理性。
 
    北京创高助新会计师事务所负责人黄华认为,未来一段时间,房价持续高位上涨的可能性将会显著下降。政府显然注意到房价风险,随着房地产市场呈现持续分化,调控政策也开始出现明显分化,热点城市开始从严从紧,而冷门地区甚至鼓励出台购房补贴。
 
地王火爆年
 
    今年上半年,地王频频刷新,和热点城市房价火爆攀升一样,令人大跌眼镜。
 
    在上述发改委的这篇文章中,特意提及了房地产开发投资增速有所回落。
 
    这一数据来自于国家统计局在7月15日发布的上半年全国房地产开发投资和销售情况,上半年数据显示,全国房地产开发投资46631亿元,同比名义增长6.1%(扣除价格因素实际增长8.0%),增速比1-5月份回落0.9个百分点。其中,住宅投资31149亿元,增长5.6%,增速回落1.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。
 
    全国房地产开发投资增速在某种程度上反映了地产商的拿地投资意愿。
 
    不过,该数据在近年来一直下滑,去年全年增速仅为1%,2016年初房地产投资现回暖,这一数据才结束了长达23个月的下滑趋势转而开始上涨,不过,从5月以来,又出现小幅滑落。
 
    不过,即便截止六月底全国房地产开发投资增速为6.1%,仍是去年4月以来的相对高点。
 
    与上半年回暖的全国房地产开发投资增速相对应的是上半年火热的拿地态势。
 
    有媒体发布数据显示,2016年上半年,全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗,其中溢价率超过100%的地块达到了109宗,溢价率超过50%的地块更是多达167宗。
 
    据相关统计,上一个“地王”井喷的2013年,全国的“地王”数量也不过60宗。有媒体总结称,今年上半年,全国50个主要城市拍出了200多个“地王”。中原地产研究报告指出,上半年地王诞生地由一线城市蔓延至二线城市,苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗,二线城市已成为2016年“地王”出现最多的区域。
 
    值得一提的是,上半年,“地王”过半为国企央企斩获,中国电建、葛洲坝、招商、华侨城、鲁能、保利等具有央企或国企背景的企业尤为突出。溢价率、楼面地价亦创下新高,219宗“地王”中溢价率超过100%的地块有109宗,超过50%的地块更多达167宗。
 
    此时距离国资委发出央企“退房令”已经过去6年有余。2010年3月,国资委要求,除16家以房地产为主业的中央企业外,还有78户不以房地产为主业在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。然而,由于央企退出地产业务会涉及众多利益的调整,时至今日,当年的退出令并未能得到有效执行。
央企地王的轮番出现,在某种程度上对拉动开发投资有推动作用,这显然也是成为今年上半年以来地产投资回暖的重要推手。
 
只因房企资金成本太低
 
    既然鼓励因城施策去库存,又喊话品牌房企进行收购,那么钱从哪儿来?在8月3日发改委的这份报告中,曾提及要“坚定不移降低各种企业成本。择机进一步实施降息、降准政策。”不过,到了3日下午,上述字句已被删除。
 
    对于该字句蹊跷被删除,有业内分析称,或许降准、降息不在政府和央行的考虑范围。
 
    不过即便是降息不在政策层考虑范围内,可以看到的是,目前市场利率水平已经很低,从2014年11月至今,央行已经连续多次降息降准,对于房地产的放水作用已经十分明显。
 
    中国指数研究院发布报告显示,央行连续的降息有效降低了市场利率,2016年6月,银行间同业拆借加权平均利率2.1%,较去年同期提高0.7个百分点,但仍处较低水平;6月温州民间借贷综合利率为17.3%,为近三年最低。而国内中长期贷款基准利率低至4.90%,为近20年来最低水平。
 
    上半年货币流动性持续宽松,房企的股权融资和债券融资通道也一路风和日丽。根据中国指数研究院统计数据,2016年上半年共有34家A股上市房企发布增发预案,融资总额达2271亿元,比去年同期增长41.9%。同时,共有19家房企增发预案成功实施,募资总额达687亿元,而在2015年上半年这个数字不过185亿元,相比去年,今年上半年的增发数量和规模都呈现出大幅上涨的态势。
 
    除了股权融资外,发债也是获取资金的重要通道。WIND资讯数据显示,截至8月1日,2016年房地产业发债816只,发债总额7588.12亿元,是除金融业外发债最多的行业,较上年同期发债总额1934.73亿元同比上涨292%。其中,仅7月发债只数就达125只。
 
    有报告显示,去年相当一部分国资房企的平均融资成本没有超过5%,一些央企的融资成本甚至低至2%-3%。
 
    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从今年上半年公司债发行的规模来看,国企发展规模相对大,而且发债的票面利率更低。从这个角度看,此类企业在土拍市场上有天然的冲动。另外此类企业本身也面临国企改革的压力,收购地产股、并购房产项目或者直接参与拿地过程,都是此类国企近期频繁操作的策略。总体上看,这意味着地产行业进入了复苏和反弹的周期中,此类国企对于未来市场的持续看好,会继续推动此类土地市场的火热。
 
楼市分化走向何方
 
    虽然发改委在这份报告中提及房地产开发投资增速有所回落,但品牌房企在今年上半年可谓赚得盆满钵满。
 
    克而瑞对33家官方公布销售业绩的房企统计发现,其合计销售业绩高达11525.72亿,比2015年同期的6600亿上涨幅度高达74.6%,而销售面积也达到了9473.9万平方米,同比上涨51%。
 
    上半年,二线城市楼市出现量价齐升销售火爆场面,南京、厦门、合肥、苏州房价环比涨幅远超一线城市,被称为楼市“四小龙”。
 
    在所有的二线城市中,合肥是其中最典型的案例。据报道,今年春节后,合肥新房、二手房价格一路飞涨,出现了一房难求的局面。5月份,合肥九区均价为11049元/平方米,环比大涨11.43%,同比上涨35.1%。合肥被业界评价为“楼市新四小龙之首”。
 
    中原地产首席分析师张大伟认为,上半年一二线城市的火爆,帮助上市标杆房企销售全面火爆,抢地王开始普遍出现,房地产市场的火爆已经从一二线逐渐向三线蔓延。
 
    不过,本轮热点城市房价的大幅上涨,应该说在相当程度上受到投资投机性资金的驱动,购房人在房价高位加杠杆的特征较为明显。
 
    据中国人民银行金融机构贷款投向数据报告显示,2016年6月末,全国个人购房贷款余额16.55万亿元,同比增长30.9%,增速比上季末提高5.4个百分点,比各项贷款增速高16.6个百分点。今年上半年,全国个人购房贷款余额新增2.36万亿元,约为6月末存量个人购房贷款余额的14%,同比多增1.25万亿元。考虑到存量个人购房贷款因还本付息自然减少的因素,今年上半年实际新发放个人购房贷款规模要超过2.36万亿元。而此前市场上广泛流行的“过桥贷”、“首付贷”、“赎楼贷”、“众筹买房”,以及“转按揭”等不合规住房融资,虽然便利了住房交易,但实际上加重了购房人的财务负担,变相降低了住房按揭贷款的首付款比例。
 
    虽然热点城市楼市“高温”似难消退,但政策环境约束已经增强。
 
    7月31日,中国指数研究院发布7月份百城住宅价格指数。当月,百城住宅均价连续第12个月出现“双涨”,且涨幅双双扩大。与此同时,易居研究院发布的最新库存数据显示,受监测的70城市住宅库存整体规模继续下滑,其中20城市下半年面临“库存荒”。
 
    综合上半年库存及房价变动情况,中指院相关负责人分析认为,未来各地围绕房地产信贷等方面的政策可能陆续有所调整。针对市场的分化趋势,地方调控政策将更加注重差异化,部分热点城市将进一步从严从紧管控,三四线城市则继续聚焦去库存。从土地市场来看,随着热点城市对“地王”现象监管力度的加强,土地市场将有所降温。
 
    原国务院发展研究中心副主任刘世锦在7月30日表示,房地产投资需求峰值已过,中国房地产已经到了历史性拐点。“即便近期一线城市房价暴涨,由此带来房地产投资的回升,以及部分相关产业的回暖,但这种回升趋势不会持续太久,因为房地产投资的根本格局没有改变,以后仍会出现回调。”刘世锦说。
 
楼市进入拼实力时代
 
    对于分化的市场下未来的房企走向,政府也已经有所规划。
 
    在发改委的文章中,发改委提及了房地产去库存的具体途径,要因城施策加大调控力度。鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度,可采取先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目,通过品牌注入、提高住房品质的方式消化库存。完善教育、医疗、商业等配套服务设施,提高住房吸引力。
 
    除此之外,发改委称,在一二线等住房供应紧张的城市,要采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给,防范土地价格快速上涨。根据市场状况,适时调整住房、办公楼和商业营业用房土地供应比例,合理规划住宅配建的商业设施面积。
 
    值得一提的是,先租后售的思路其实早有端倪,早在2015年末召开的中央经济工作会议上,就已经提出要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。在今年6月,国务院办公厅也印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。
 
    此次,发改委喊话品牌房企收购现有地产项目,成为最引人关注的一条,是否对当下品牌房企收购潮再添一把火也成为业内讨论热点。
 
    事实上,近年来品牌房企的并购潮早已掀起,有媒体发布统计信息显示,2013年至2015年期间,房地产行业共发生743宗并购案,涉及并购金额达5548.09亿元。
 
    以融创中国为例,申万宏源数据显示,2015年至今,融创收购的项目数量累计达46个。在今年5月,融创行政总裁汪孟德表示,融创的土地储备2/3以上为收购、并购获得。
 
    高盛高华证券发布研究报告称,预计2016年四季度至2017年一季度前后,房地产行业龙头将更加活跃地参与整合收购杠杆率较高或盈利能力较弱的企业。
 
    一位开发商告诉记者,随着地方调控政策将更加注重差异化,而政策层面鼓励地产企业的进一步兼并重组,也意味着在面粉贵过面包的房地产时代,拼实力将是未来的最好出路。
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